Agosto 2026. Tra affitti da Borsino, listini dei 3PL e costi che pesano sul fatturato, “il prezzo del magazzino” è spesso tre cose diverse. Ecco come leggere i livelli — e dove trovare i numeri aggiornati.

Quando un’azienda chiede “quanto costa un magazzino?”, raramente ottiene una sola risposta utile. Chi parla di immobiliare cita euro al metro quadro all’anno. Chi parla di outsourcing cita euro al posto pallet al mese. Chi guarda il bilancio parla di incidenza della logistica sul fatturato.

Non sono contraddizioni: sono tre livelli dello stesso sistema. Confonderli porta a confronti sbagliati, preventivi incomparabili e decisioni di make-or-buy basate su unità di misura diverse.

Questo articolo spiega come funziona la filiera del prezzo in Italia, quali dati esistono davvero e quali no, e come usarli senza mescolarli.

Tre piani, tre unità di misura

1. Immobile logistico → €/mq/anno (+ yield)
2. Servizio di stoccaggio → €/posto pallet o €/m³
3. Costo logistico aziendale → % sul fatturato

Il livello 1 è lo spazio fisico. Il livello 2 è la capacità operativa venduta a pezzo. Il livello 3 è l’effetto sul conto economico, che include anche trasporto, personale e scorte.

Chi affitta un capannone compra il livello 1. Chi deposita merce presso un 3PL compra soprattutto il livello 2. Il CFO, in entrambi i casi, vede il risultato al livello 3.

Livello 1 — L’immobile: il mercato più leggibile

Qui gli attori sono fondi, developer e proprietari da un lato; 3PL, retailer e manifattura dall’altro. L’unità standard è il canone di locazione in €/mq/anno.

È il mercato su cui esistono benchmark pubblici e periodici:

• il Borsino Immobiliare della Logistica di World Capital Group (con Scenari Immobiliari), semestrale;
• i Marketbeat di CBRE, Cushman & Wakefield, Savills;
• l’Osservatorio OSIL della LIUC, con Assologistica, che mappa lo stock (oltre 3.500 magazzini e decine di milioni di mq) e valuta qualità e fungibilità con il rating VA.LO.RE.

Numeri di riferimento recenti (2025–inizio 2026):

• prime rent Grado A intorno a 70 €/mq/anno a Milano e Roma secondo i Marketbeat internazionali; il Borsino World Capital, nella lettura H2 2025, indica canoni prime ancora più alti su alcune piazze (Roma circa 77, Milano circa 76 €/mq/anno) e una media nazionale sopra i 70;
• last mile / cross-dock: spesso un premio netto, fino a circa 110 €/mq/anno nelle location più tese;
• yield netti prime in area 5,2–5,5% sui mercati consolidati, con valori più alti su piazze emergenti o secondarie.

Cosa misura davvero il canone:

• lo spazio coperto (e, a seconda del contratto, yard e uffici);
• la posizione, la classe dell’edificio, l’altezza, le baie, la certificazione.

Cosa non misura:

• personale di magazzino;
• carrelli, scaffalature (se non incluse);
• handling, WMS, assicurazione della merce;
• il costo di un singolo posto pallet.

OSIL aggiunge un pezzo utile: per molti immobili conosce (o stima) i posti pallet stoccabili. È capacità tecnica dell’edificio, non un listino di vendita al cliente finale.

In sintesi: sul livello 1 l’Italia ha un mercato osservabile. Non è una borsa con contratti a termine, ma è un mercato di report, take-up, vacancy e canoni richiesti o transati.

Livello 2 — Il posto pallet: il mercato opaco

Quando un’azienda esternalizza lo stoccaggio, di solito non compra “2.000 mq”. Compra servizio: tenere bancali, riceverli, spedirli.

Le unità tipiche sono:

• €/posto pallet/mese — contract logistics, scorte a bancale;
• €/pallet/giorno — stoccaggio flessibile, picchi stagionali;
• €/m³/mese — e-commerce, colli piccoli, densità variabile.

A queste voci si aggiungono quasi sempre:

• inbound (scarico, controllo, messa a stock);
• outbound (picking, packing, uscita);
• minimi mensili di fatturazione;
• extra per freddo, etichette, urgenze, assicurazione.

I listini commerciali che circolano online, per stoccaggio a temperatura ambiente, collocano spesso l’europallet in un intervallo orientativo di circa 12–28 €/mese, con Milano e il Nord-Ovest in alto e alcune piazze del Sud più basse. Esistono anche griglie a €/giorno più adatte a giacenze variabili.

Attenzione: questi numeri non sono un indice nazionale ufficiale. Sono listini e range commerciali, spesso non confrontabili perché cambiano dimensione e peso ammessi del pallet, altezza utile, rotazione attesa, temperatura, e se handling e minimo mensile sono dentro o fuori.

Il posto pallet in Italia resta un mercato a trattativa privata: trasparenza bassa, nessun prezzo di riferimento pubblico unico.

Chi vuole un dato serio non cerca “il prezzo italiano del pallet”. Fa due o tre richieste di preventivo sulla stessa piazza, con lo stesso assuntivo di servizio, e confronta il costo totale mensile (storage + handling + minimo), non solo la riga “€/pallet”.

Come i due livelli si collegano

Il 3PL (o il fulfillment) ha quasi sempre un costo di base legato al livello 1: affitta o ammortizza mq, paga energia, personale, IT. Poi vende capacità a pezzo al livello 2.

Esempio semplificato, solo per ragionare sugli ordini di grandezza:

1. 20.000 mq a 70 €/mq/anno → circa 1,4 milioni di euro di canone annuo;
2. quel volume, a seconda di layout e altezza, diventa N posti pallet;
3. una frazione di N viene venduta a clienti a 15–25 €/pallet/mese, più handling;
4. il margine del 3PL deve coprire vuoti, picchi, rischi e servizi.

Quando i canoni immobiliari salgono, la pressione sui listini pallet arriva — ma non in modo automatico e non subito. Contratti pluriennali, saturazione, mix clienti e concorrenza smorzano o ritardano il passaggio. Per questo usare solo il Borsino per stimare il costo di uno stoccaggio outsourced è incompleto; usare solo un listino pallet per giudicare se una location immobiliare è cara è altrettanto sbagliato.

Livello 3 — Quello che vede il bilancio

Il Logistics Cost Monitor della LIUC (i-LOG), presentato nel 2026 su un campione ampio di imprese italiane, stima che la logistica pesi in media circa il 9,9% del fatturato (circa 9,5% in manifattura, 10,5% nel commercio; sulle PMI spesso oltre l’11%).

Nella scomposizione tipica:

• trasporto ≈ 46% del costo logistico;
• magazzino ≈ 40% (spazio + persone + oneri legati alle scorte);
• resto: amministrazione e altre voci.

Qui “magazzino” non coincide col posto pallet. È un aggregato di conto economico. Serve a capire se la supply chain sta erodendo il margine, non a quotare un preventivo 3PL.

È il livello giusto per le domande strategiche: make or buy, network, scorte, livello di servizio. È il livello sbagliato se cercate un prezzo unitario da mettere in un contratto.

Perché i confronti falliscono

Confrontare €/mq con €/pallet. Uno è affitto di edificio; l’altro è servizio. Senza densità di stoccaggio, ore di handling e rotazione, il confronto è retorica.

Prendere un listino online come “prezzo di mercato Italia”. Senza città, temperatura, minimo e inclusione dell’handling, è un’indicazione, non un benchmark.

Usare solo il canone prime di Milano per decidere un magazzino in provincia. I Marketbeat e il Borsino mostrano spread ampi tra hub consolidati, last mile e mercati emergenti.

Ignorare i minimi mensili. Un €/pallet basso con minimo alto può costare più di un listino apparentemente più caro a volumi bassi o stagionali.

Dimenticare la densità. Due magazzini con lo stesso canone €/mq possono offrire posti pallet molto diversi: altezza sottotrave, corsie, automazione e normative antincendio cambiano il rendimento dello spazio.

Dove trovare i dati aggiornati

• Questa location è cara? → Borsino World Capital; Marketbeat CBRE / Cushman / Savills — unità: €/mq/anno, yield, take-up.
• Quanti magazzini / che qualità? → OSIL – LIUC / Assologistica (Atlante, VA.LO.RE.) — stock, posti pallet di capacità, rating.
• Quanto pagherò per stoccare? → preventivi 3PL / fulfillment sulla stessa piazza — €/pallet o €/m³ + handling.
• Quanto pesa sul fatturato? → LIUC Logistics Cost Monitor; analisi interna P&L — % fatturato e mix voci.
• Trend dell’outsourcing? → Osservatorio Contract Logistics – Politecnico di Milano.

Per un articolo, un business plan o un board: citare il Borsino o i broker per lo spazio; citare range 3PL e metodo di richiesta preventivi per il pallet; citare il LCM LIUC per l’incidenza aziendale; dichiarare sempre anno, piazza e cosa è incluso.

Una griglia pratica per decidere

1. Serve controllo e scala? Valutare owner-occupier o build-to-suit: si entra dal livello 1 (canone o investimento) e si costruisce il costo interno di gestione.
2. Serve flessibilità e velocità? Si compra livello 2: posto pallet o m³, con attenzione a minimi e handling.
3. Serve capire se “costa troppo” in assoluto? Si guarda il livello 3: incidenza sul fatturato e confronto settoriale, non un singolo listino.
4. Serve negoziare un rinnovo 3PL? Si usano entrambi: il canone immobiliare della piazza come contesto di costo del fornitore, e i preventivi concorrenti come leva sul prezzo di servizio.

Conclusione

In Italia esiste un mercato abbastanza maturo e documentato sul prezzo dell’immobile logistico. Esiste un mercato ampio ma opaco sul prezzo del servizio di stoccaggio. Esiste infine una misura aggregata, sempre più citata, sull’incidenza della logistica nel bilancio.

Il posto pallet mensile, da solo, non ha oggi un indice nazionale pubblico paragonabile ai canoni €/mq dei report immobiliari. Chi cerca “il” numero rischia di trovarne tre e di usarli nel posto sbagliato.

La domanda utile non è “quanto costa un magazzino?”. È: sto comprando metri quadri, posti pallet o risultato di bilancio? Solo dopo aver scelto il livello, i dati aggiornati diventano leggibili — e confrontabili.

Articolo di inquadramento, aggiornato ad agosto 2026. Canoni e listini variano per piazza, classe dell’immobile e perimetro di servizio; i valori citati sono riferimenti di mercato da report e range commerciali, non quotazioni contrattuali.